2005年02月25日

ザウス跡地のマンションはワンダーベイシティサザン(2)

今回発表になったゼファーワンダーベイシティサザンは、戸数が全1,211戸だが、これが第1工区開発分だけなのか第2工区開発分も含むのかが不明だ.第2工区開発分の予定戸数を700〜800戸と、かなり曖昧な発表になっていることなどから、第1工区開発分だけの戸数だけではないかと思う.
今回のゼファーの正式発表内容をもとに、ワンダーベイシティサザンを勝手に斬ってみる.一番興味があるのが、いったいいくらで発売されるのかだ.南船橋駅は、新浦安駅海浜幕張駅との中間的な場所になるわけだが、商業地域や工業地域としてのイメージが強く、居住地域としてはまだそんなにステータスは高くない.近くの大規模マンションである東京ベイスクエアミッテプリズムの単価が参考になるが、今回の徒歩5分というのはかなりのセールスポイントとなる.
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建物の配置がロ構造(性格には土地の関係から台形)なので、南向きと東西向きの戸数はほぼ同じ戸数になるものと思われる.通常マンションは、上の階にいくほど単価は高くなるが、今回の場合 15F あたりが平均単価になるのではないだろうか.そのような条件で勝手に推測すると、南向きが@4,300万くらい、東西向き@3,500万くらいではないだろうか(かなりザックリ).
この平均単価をもとに計算すると、
・第1工区南向きが、 606戸×@4,200万=254億5,200万
・第1工区東西向きが、605戸×@3,100万=187億5,500万
販売総額442億0,700万となる.大変な金額だ.
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では、ゼファーはこの土地をいくらで購入したのだろうか.オリエンタルランドが、ディズニーリゾートのバックヤードとして最近購入した土地12万0,000m2を155億(建物付き)で購入した事例をベースに計算してみる.ゼファーは、ザウス跡地57,601m2nmを購入しているが、今回の第1工区開発は26,600m2なので約34億となる.建物の建設に180億くらいはかかるのではないかと思われるので、214億くらいが原価となる.いまどきのマンションは、宣伝費用やモデルルーム費用・人件費などと利益で、販売額の半分を使うと言われるので、ほぼつじつまが合うことになる(かなりザックリ).
しかし、問題なのは船橋オートレースの動向だ.

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